Kako sam kupio stan u Njemačkoj – 1. dio – Planiranje i brojke

Možda sam u krivu, no mislim da je kupnja nekretnine u Njemačkoj jedna od najboljih investicija koju netko tko živi ovdje može napraviti. Bez da ulazim u analize i grafove, jednostavno se sjetim svih koji su kupili nekretninu prije 50, 30 ili 10 godina… i ne vidim nikog tko je se zaj… 

Te nekretnine danas vrijede mnogo više nego prije. Znači da je kupac ne samo sačuvao svoj novac od smanjenja vrijednosti nego je i dobro zaradio. To hoću i ja i stoga sam odlučio kupiti stan u Njemačkoj i ovdje ću, u 2-3 članka opisati kako izgleda proces i što možete očekivati.

Ovdje pročitajte Koliko će koštati nekretnine u Njemačkoj za 10 godina?

Planiranje

Treba realno sagledati stvari. Tko može kupiti nekretninu u Njemačkoj? Onaj tko ima:

• ušteđevinu,
• primanja više-nego-dovoljna za preživljavanje
• jako male dugove/kredite u odnosu na ušteđevinu i primanja.

Ali prvo krenite od “zašto”?

Zbog čega želite kupiti nekretninu i što očekujete od svega za 5, 10 ili 20 godina? Dobro razmislite o ovome jer pitanje “zašto”, kao i u svemu ostalome, i ovdje ključno. Ako znate zašto, onda otprilike znate što tražiti. Ako niste sigurni u to što radite, vjerujte, biti će dosta teško prebaciti velik novac za to što nađete, ako uopće nađete. Pokušajte odgovoriti na sljedeća pitanja:

Tražite li stan za sebe? Tko će živjeti tu? Koliko dugo? Što će biti sa svime za 5 godina? 10 godina? 20 godina? Što ako upadnete u probleme?

Je li riječ o investiciji u kojoj nećete živjeti? Koliko želite riskirati? Koliko i kada želite zaraditi? Što će biti s tom investicijom poslije? Što ako upadnete u probleme? Postoji li nešto bolje u što mogu investirati taj novac?

Jasan plan olakša sve sljedeće korake. Osim toga, nećete gubiti vrijeme u procesu koji i tako i tako nije baš jednostavan.

E sada, kad ste riješili zašto, malo o tehničkim predispozicijama…

Koliko ušteđevine trebam imati da bi kupio nekretninu u Njemačkoj?

Govori se o minimalno 20% ukupne cijene nekretnine i taj broj je manje-više točan.

Znači da ako želite kupiti nekretninu koja ukupno košta 500.000 Eura, bilo bi dobro da imate svojih 100.000 Eura. Neke banke će dati kredit i sa 70.000, neke će htjeti i više od 100, to ovisi i o drugim stvarima ali uglavnom to 20% nekakvo pravilo.

Ovaj novac banka želi jer njime plaćate sve ono što morate platiti, a za što Vam banke neće dati kredit. A to su:

• Maklerprovision
• Notarkosten
• Grundbuchkosten i 
• Grunderwerbsteuer
• Troškovi selidbe (morate se i doseliti tu)
• Troškovi uređenja (morate urediti novu kuću)

Ti troškovi čine oko 10-20% ukupne cijene nekretnine i banka Vam za to ne želi dati ni Euro, iz jednostavnog razloga što za banku to nema nikakvu vrijednost. Ove troškove morate pokriti iz “Eigenkapitala” a za ostatak će Vam banka dati kredit. Zbog toga je tih famoznih 20% “tvojih para” potrebno.

Kolika primanja moram imati za kupiti stan u Njemačkoj?

Što veća to bolja. Ako već danas jedva preživljavate teško ćete dobiti kredit. Da bi otprilike vidjeli svoje šanse, dosta banka koristi ovakvu formulu da Vas procjeni:

Vaša ukupna neto primanja – svi tekući troškovi koje imate – prosječni iznos novca potreban po osobi za život (tzv. Haushaltspauschale) = dostupna rata kredita na mjesec.

Ovdje pročitajte sve o financiranju i leasingu auta u Njemačkoj.

Ako oboje radite imate veliki plus kod banke i lakše ćete dobiti kredit nego ako je samo jedna osoba zaposlena.

Stvari kao Schufa, ugovor na ograničeno, probni rad i sl. su načelno loše, ali se daju opravdati i unatoč njima dobiti kredit i ok uvjete. Sve te stvari ćete raspraviti s maklerom i/ili s bankom, i uglavnom ćete morati priložiti pisanu potvrdu svega što ste rekli.

Pripremite se na to da, i kad stavite brojke na papir i sve isplanirate… neće sve ići baš tako kako ste mislili. Jedno su uvjeti u reklami, jedno “popravo” i svi će pokušati zaraditi još malo više na Vama. Stoga uvijek ostavite malu rezervu, nemojte se rastegnuti toliko da morate gledati svaki Euro ili da postanete ovisni o svemu i svačemu. 

Moja ideja, moj cilj je bio kupiti stan ili kuću za nas, tj. za moju obitelj ovdje u Njemačkoj. Nešto sam uštedio, no golemi dio tog početnog kapitala kojeg imam na raspolaganju sam dobio iz drugog izvora. Stručno bi se moglo reći da sam upao u neke pare.

Kada sam sve bacio na papir, moja početna računica je pokazala da bih mogao uzeti kredit, tj. kupiti nekretninu od max. 400.000 Eura. 

Zahtjevi: 

1. Lokacija – što bliže Minhenu
2. Veličina – minimalno 4 sobe (3 spavaće) s vrtom
3. Što ljepše, to bolje. 

Nisu Bog-zna-kakvi zahtjevi i očekivao sam da će biti teško, ali da ću nešto naći.

Ubrzo, tj. nakon što smo par mjeseci tražili i gledali i nismo našli ništa, sam shvatio da 400 nije dovoljno i smislili smo kombinacije da rastegnemo budžet na 500.000 Eura. Znao sam da je to riskantno i pitanje je tko bi nam dao toliki kredit, ali opet, imam oba bubrega, smislili bi nešto.

Mjesto potrage:

• immoscout.de i funkcija potrage koja Vas obavještava preko E-Maila kada se nešto pojavi
• immowelt.de – također
• poznanstva i makleri poznanika
• par firmi koje se bavi gradnjom i prodajom nekretnina

Sa budžetom od 500.000 smo čak i pogledali 2-3 stana i kuće, no ubrzo shvatili da, iako je moguće pronaći nekretninu za te novce, to su s razlogom nekretnine “na sniženju”. Užasan raspored, potrebna velika renovacija, kupatilo s tušem na hodniku (da na hodniku, sa staklenim vratima) za koje nas makler uvjerava da je novi trend i da smo seljaci ako to ne kužimo, nesređeni vlasnički ili odnosti s mieterom i sl…

Nakon ca. 2 godine potrage priznali smo poraz. Za taj novac nećemo naći ono što nam odgovara. Šteta, imam osjećaj da smo imali 550.000 da bi uspjeli, no to nećemo nikad saznati.

Napomenuti ću da smo sve tražili sami. Nije da nisam tražio kompetentnije od sebe… Razlog tome je taj što nijedan makler niti firma nije htjela ozbiljno razgovarati sa mnom. Sve fino i pristojno dok se ne maknete s očiju, od tada nemaju pojma tko ste Vi. Mislim da sam trojici objasnio situaciju i zamolio da mi pomognu u potrazi… ako nešto naleti da mi se javi… da me zadrže u glavi… i nijedan mi se više nikad nije javio.

Očito je tržište tako jako, nekretnine se prodaju kao halva i nekakvo “prodavanje” i odnos s zainteresiranim nije uopće potreban, osim valjda ako ne govorimo o nekim svemirskim brojkama. Ako ćeš kupit kupi, ako nećeš gubi se… tako je nekako bilo.

Plan B je bio kupiti nešto kao investiciju i to smo, kako se čini, uspjeli.

Uspjeh dugujem pronalasku maklera koji nam se malo posvetio. Riječ je o prijatelju bivšeg šefa koji nam je izašao u susret točno onako kako sam i zamislio. Našao vremena da se nađemo, da popričamo o brojkama i idejama i naposljetku našao nekoliko zanimljivih nekretnina.

Moja želja je bila naći mali stan koji je lako iznajmiti. Koji ne zahtijeva nikakvu intervenciju s moje strane i koji se, u idealnom slučaju, sam otplaćuje.

Kako je izgledala ta “zrela” potraga i kako smo kupili stan, pročitajte za koji tjedan u 2. dijelu.

…Update, evo ga!

Kako sam kupio stan u Njemačkoj – 2. dio – Potraga i odabir

Ovdje pročitajte o kako napraviti budžet u Njemačkoj

Jo!