Kako sam kupio stan u Njemačkoj – 3. Dio – Kupnja

Njemci kažu “Nägel mit Köpfen”. Sve ono o čemu smo proteklih mjeseci razglabali, dogovarali i obećavali sada treba staviti u pogon. Potpisati se iza dokumenata i “popravo” obaviti posao. Kako je kod mene izgledao formalni proces kupnje i što možete očekivati?

U prošlom članku sam napomenuo kako je važan korak u samom procesu kupnje stana dogovor s maklerom. Propustio sam pobliže objasniti da je jedan od dijelova tog dogovora “skeniranje” Vaših financijskih mogućnosti. Makler ima iskustva i na osnovu Vaših podataka može reći koliko je realno sa uopće kupite nešto, te koliko novca i kakve uvjete možete dobiti od banke. Formalno se, u tom trenutku, još ništa ne rješava.

Ako ste propustili, ovdje su prošla 2 članka:

Kako sam kupio stan u Njemačkoj – 1. dio – Planiranje i brojke

Kako sam kupio stan u Njemačkoj – 2. dio – Potraga i odabir

…ali je sada vrijeme za to. Stan smo rezervirali, uplatili 2.000 Eura kapare (koje bi dobili natrag da kupnja nije uspjela tuđom krivnjom, npr. da nam nitko nije htio dati kredit i sl.) i vrijeme je da se obratimo banci.

Rezervacija traje par tjedana i u tome vremenu trebate potpisati ugovor o kupnji kod notara, koji će ga spremiti i potpisati tek kada dobije “go” do banke. 

Kod mene je tijek događaja kupnje bio ovakav:

1. Prodavač
2. Banka
3. Notar
4. Prvi računi
5. Ugovori i potvrde
6. Drugi računi

Prodavač

Želi svoj novac dobiti što prije i stoga Vas ubrzo nakon rezervacije kontaktira da napravi termin kod notara. Kod notara potpišete kupoprodajni ugovor i tek tada je kupnja sigurna, pa je logično da je za prodavača to važan korak. Već napravljeni termin je mali pritisak jer do tada morate imati sav novac, tj. “da” od banke.

Banka

Postoji mnogo načina kako možete zatražiti kredit za kupnju stana u Njemačkoj. Od odlaska u svoju banku, do traženja ponuda preko interneta do posebnih firmi i savjetnika koji taj posao preuzimaju za Vas. U pravilu se ovi “specijalisti” onda i naplate od te banke, tako da Vas to ništa ne košta. 

Kod mene je od početka to bilo jasno. Moj makler je i savjetnik za financiranje te ima kontakte sa mnoštvom financijskih institucija u Njemačkoj. On je preuzeo odgovornost pronalaska kreditora s kojim ćemo sklopiti ugovor o financiranju.

E sada, sami proces je nešto slično pijaci i hladna glava i strpljenje je toliko važnije koliko Vam je lošija financijska situacija. Meni je očito bila loša jer su različite banke 3 puta korigirale ponudu i tražile me 100 dodatnih dokumenata da bi se uvjerili da nisam Balkan lopov koji će ih preveslati.

Od prijatelja njemca znam da je kod njega teklo puno lakše. Njegova banka mu je dala duplo bolje uvjete nego meni u prvom pokušaju. Razlog – on je financijski stabilan, oboje rade i živi u skoro-otplaćenom vlastitom stanu.

Uglavnom, da bi Vama dali ponudu, banka Vas traži (mene je tražila):

• osobne dokumente
• ugovor o radu
• izvode plaće 3 mjeseca
• sve ostale izvode (Elterngeld, Kindergeld, štednja, investicije i sl.)
• izvod na kojem se vidi osobni kapital
• Renteninformation (više o tome ovdje)
• obračun zadnjeg poreza (više o tome ovdje)

…i onda Vam da ponudu u kojoj vidite iznos kredita (samim time i vlastitog kapitala), trajanje i kamatu. Nakon ponude na Vama je da je prihvatite ili odbijete.

Prva ponuda je kod mene uključivala onoliko novca koliko je makler rekao, ali malo veću kamatu nego što smo očekivali od 1.8%. To sam odbio, pa je druga banka onda pojačala svoju ponudu boljom kamatom, ali malo manjim iznosom kredita. Samim time znam da moram dati malo više svojih novaca nego što sam planirao… Uz malo nećkanja, to sam prihvatio.

Moj osobni dojam je da je ono što je makler u prvom sastanku rekao uglavnom točno, ali budite spremni da banka malo korigira njegovu ideju.

Bilo kako bilo, kada se složite s uvjetima, banka i makler Vam pripremi kolica dokumenata koje morate potpisati i onda možete odraditi termin kod notara.

Notar

Na terminu s notarom se moraju pojaviti kupci i predstavnik prodavača. U mom slučaju to sam bio ja, moja supruga i moj vjerni makler.

Notar već ima pripremljen ugovor i na tom terminu ga pročita pred Vama i objasni Vam o čemu se radi i što ćete to ustvari potpisati. Ovo “pročita pred Vama” je doslovno. Ugovor od ca. 40 stranica pročita naglas od A-Ž. Super ideja je bila povesti dvogodišnju kćer na 2 i po-satni termin čitanja pravnog dokumenta na njemački.

Notar mora biti neovisan i upozoriti Vas na stavke iz ugovora koje su važne ili neobične. Kada čitanje završi, ako se slažete s predloženim, ispotpisivate par dokumenata.

Čuo sam da neki kupci kod notara dolaze 2 puta. Drugi put se valjda potpišu dokumenti vezani uz banku i kredit. Budući da je to kod mene već bilo gotovo u jednom terminu smo sve riješili. 

Prvi računi

Tjedan-dva nakon termina kod notara stiže pošta. Ovjereni dokumenti i ugovori te 2 računa (u sljedećem životu ću biti notar. Notar/Chefarzt? Ovdje pročitajte kolike su plaće u Njemačkoj u 2020.).

• Račun od notara za ugovor (Bauvertrag/Kaufvertrag) – 1802 Eura
• Račun od notara za Grundschuldbestellung – 503 Eura

Ugovori i potvrde:

• Bauvertrag
• Beglaubigte Abschrift
• Grundschuld

Drugi računi

Nakon par tjedana, stiže druga salva računa:

• Grunderwerbsteuer – 2 računa adresirana na mene i na suprugu. Skupa kupujemo pa se porez plaća odvojeno. – 2x 3.402 Eura = 6.804 Eura
• Landesjustizkasse Bamberg – i dalje ne kontam šta je ovo – 635 Eura
• Uz ove račune i onaj masni, za stan. Kod mene je u kupoprodajnom ugovoru definirano da se rate za stan plaćaju kako teku radovi. Kada završe radovi u zemlji – Erdearbeiten – dužan sam platiti prvu ratu od 25%, tj. oko 51.000 Eura. Drugi korak je kad bude gotov Rohbau – opet 25% i tako dalje dok ne platite sve. Tj. dok stan ne bude gotov.

Trenutna situacija

Trenutno je malo zatišje. Zadnjih mjesec dana nisam u vezi stana napravio ni dobio ništa. Nova banka se također nije javila. Prvu isplatu su napravili i sada čekam kada će trebati platiti drugu. 

Što se tiče papirologije, mislim da je to bilo to. Stan je kupljen, ugovor ovjeren, banka potpisana i sve unešeno u zemljišne i ostale knjige. 

Slijedi samo čekati završetak radova koji je planiran krajem 2021. te koji mjesec nakon toga i prve stanare.

Sve u svemu, kupnja stana u Njemačkoj je bila jedno novo iskustvo. Vjerujem da, da sam bio prepušten samom sebi, sve bilo komplicirano i zahtijevalo puno više angažmana. Ovako je makler odnio dobar dio posla i podrškom olakšao svaki drugi korak. 

Sada sam Eigentümer, podliježem svakakvim nekakvim zakonima i poreznim obvezama koje ću rado opisati za godinu dana. 

Moram priznati da se osjećam isto kao i prije, jedina razlika je da sada vidim nešto pozitivno u nesmiljenom rastu cijena i najma u Njemačkoj. Nešto kao – a dobro i ja imam nešto od toga. Ovdje pročitajte kako će izgledati cijene stanova u Njemačkoj za 10 godina.

Razmišljate li i Vi o nekom sličnom koraku? Je li Vam moje iskustvo pomoglo?