Kako pronaći stan u Njemačkoj u 2021.?

Najveća prepreka i izazov s kojim se susreću pridošlice u neki Njemački grad je potraga i dobivanje vlastitog stana. U ovome tekstu ću opisati što je važno da bi pronašli stan u Njemačkoj u 2021. godini.

Ovaj članak temeljim na vlastitom iskustvu i iskustvu svojih poznanika stečenim u proteklih 6 godina, i to iskustvo iz Minhena. Vjerujem da slična pravila vrijede i svugdje drugo i da će se mnogi s ovime moći identificirati.

Odmah par riječi ohrabrenja, vlastiti stan nije lako naći, ali je daleko od nemogućeg. I ja i jako mnogo mojih poznanika su bili u toj situaciji, i danas nitko od njih nije na ulici.

Neki su imali sreće pa stan našli brzo, neki su se malo namučili, ali tko je god iskreno tražio i potrudio se na kraju je i našao. Stoga samo hrabro i odlučno.

kako naći stan u Njemačkoj

 U čemu je problem?

2 glavna razloga otežavaju potragu za stanom: Manjak ponude i iznos stanarine.

Manjak ponude je lako za razumjeti – Minhen raste velikom brzinom i izgradnja jednostavno ne može držati korak. Temeljna ekonomija kaže – manjak ponude + povećanje potražnje = rast cijene.

Drugi razlog – iznos stanarine je bolna stavka i za one koji su prije živjeli u unajmljenom stanu, a posebno za one koji najamninu nikada nisu plaćali. Nije se lako naviknuti na to da odjednom dajete pola plaće samo za stanovanje. Međutim, to je ovdje sasvim normalna stvar, i što se prije na to naviknete, to bolje.

U neformalnom razgovoru uvijek se govori o stanarini (kiriji), međutim ukupan iznos stanarine čini nekoliko elemenata:

  • Kaltmiete (Hladni najam) 

To je “stvarni” iznos najma. Iznos novca koji vlasnik želi za svoju nekretninu. Većina vlasnika se vodi prosječnim iznosom cijene po kvadratu toga naselja (ortsüblichen Mietpreisspiegel).

  • Warmmiete (Topli najam) 

Kaltmiete + dodatni troškovi (Nebenkosten). Topla voda, grijanje, odvoz smeća, čišćenje stuba i prilaza, osiguranje, dimnjačar i sl. su stvari bez kojih se ne može. One čine tzv. Nebenkosten i zbroj Nebenkostena i Kaltmiete je iznos na koji se obično misli kada govorimo o cijeni najma.

  • Parking ili garaža 

Također dodatna stavka na iznos najma ukoliko se odlučite iznajmiti jedno ili drugo. 

Ako danas tražite stan u Njemačkoj, ovo su prosječne cijene po m2 u 2021. na koje morate računati (riječ je o Kaltmiete, i tendencija je u porastu):

m2MünchenBayernNjemacka
30 m224,59 E18,80 E13,63 E
60 m219,82E13,60 E9,23 E
100 m219,34 E12,19 E10,30 E

Jednostavnom matematikom dođemo do zaključka da za stan od 100 m2 u Minhenu treba izdvojiti oko 1900E kaltmiete. Cijene stanova ću detaljno opisati jednom drugom prilikom, ovo je samo okvirno za početak.

Samo za usporedbu, evo cijena koje su vrijedile prije 2 godine, kada sam prvi put napisao ovaj članak:

m2MünchenBayernNjemacka
30 m223,88 E16,01 E11,09 E
60 m218,42 E11,06 E7,72 E
100 m218,18 E10,80 E9,07 E
Tada je za isti stan trebalo dati 100 Eura manje…

(izvor: https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091)

Još jedna stvar koju vrijedi napomenuti – kada u Njemačkoj govorimo o dvosobnom stanu, mislimo na stan koji ima 1 dnevnu i 1 spavaću sobu. Dnevna soba se računa kao soba. Trosoban stan ima 2 spavaće sobe i dnevnu sobu itd. Dok sam prije 2 godine tražio nekretninu za kupnju, osobno sam imao situaciju u kojoj me je prodavač (makler) uvjeravao da je i kuhinja soba (priupitao sam “pa dobro ali fali jedna soba”, i to je bio njegov odgovor).

Gdje početi u traženju stana u Njemačkoj?

stan u Njemačkoj

Postoji mnogo mogućnosti za traženje stana u Njemačkoj:

  • Internet
    • Immobilienscout24
    • Immowelt – Ova dva portala su “pravi” portali za nekretnine. Iako imam mišljenje da je njihova učinkovitost u najmanju ruku upitna, trebali bi ih koristiti. Jako dobar savjet je da sačuvate svoju potragu i da namjestite da vas automatski obavijesti za svaku novu ponudu koja odgovara Vašoj potragi. Tako možete vrlo brzo reagirati i ništa ne propustiti.
    • Ebay Kleinanzeigen  – Oglasnik. Budući da je stan iznajmiti ili prodati jako lako, mnogi posežu za besplatnim kanalima kao što je Ebay i slični. Ovo je jako dobar kanal i često se jako dobri stanovi mogu brzo i nekomplicirano naći.
    • WG-gesucht – i slični portali su specijalizirani za traženje cimera (sustanara). Postoji velika ponuda, a potraga često sliči na onu sa stranica zu upoznavanje partnera (Cimeri ipak moraju odgovarati jedan drugome).
  • Novine 
    • svako mjesto ima svoje lokalne novine, u kojima budu i oglasi za stanove. Ovdje vrijedi, čim vidiš odmah zovi. Vlasnici su najčešće ljudi koji žive u blizini i sami primaju te novine, pa pokušajte iskoristiti lokalni/emotivni aspekt u prijavi i razgovoru. Svoj prvi stan sam našao u novinama.
  • Makleri “na crno”
    • osobno nemam iskustva. Međutim par poznanika su upravo preko njih pronašli stan. Proces je izgledao ovako: Toj osobi je dan novac unaprijed da bi pronašao stan, i to se vrlo brzo dogodilo. Nakon nekoliko dana jedan stan je bio ponuđen koji je i odgovarao. Najbolje ne pitati odakle i kako. Medutim oprez, sve je na crno i bez garancije da će upaliti.
  • Poznanstvo/Firma i ostalo
    • derneuesvabo preporuka! Po meni, najučinkovitiji način za pronaći stan u Njemačkoj u 2021. godini. Međutim, postoji kvaka. Ovaj način potrage ne funkcionira dobro ako hitno hitno trebate stan. Teško da će Vas u tom trenutku netko moći preporučiti, i teško da je netko baš na Vas čekao. Kod ove taktike “stalno” morate pratiti, tražiti i priupitivati. Neka ljudi oko Vas znaju da tražite ili da “imate nekoga”. Razgovarajte sa susjedima, prijateljima i kolegama i priupitajte ih. Tako to ide. Ako čujete nešto, mislite na druge i dajte preporuke pa će netko u pravom trenutku preporučiti Vas.

Što trebam imati da bih našao stan u Njemačkoj u 2021.?

  • Strpljenje i dobru volju,
  • Posao/Ugovor o radu (kopija, dokaz o radu na neodređeno. Isto nije obavezno, ali je jako često traženo),
  • 3 zadnje mjesečne platne liste (nije obavezno, ali jako često traženo),
  • Izvod iz SHUFA (ne uvijek, dosta rijetko) – https://www.meineschufa.de/index.php?site=7 (Preko ovoga linka se možete informirati i doći online do svoga izvoda. Cijena je 29,95 Eura). Isto možete napraviti i direktno preko immoscout24.
  • Osobni dokument (Putovnica),
  • Novac za 3 “hladna” najma unaprijed. Najčešće oko 2-3 tisuće Eura,

Jos jednom napominjem, neki vlasnici traže sve, a neki ne traže ništa. Tu treba imati i malo sreće.

Kako postupiti?

Treba naravno tražiti.

Koristite gore navedene mogućnosti i svaku ostalu koje se sjetite. Čim vidite oglas ili čujete nešto, moja je preporuka telefon u ruke i nazvati. Ako je poznavanje jezika problem, potražite pomoć od nekoga tko zna njemački da nazove u Vaše ime i da Vam pomogne. Ovdje se zaista isplati tražiti pomoć, jer doći na razgledavanje stana i ne moći razgovarati sa vlasnikom, napisati molbu ili telefonirati je prilično loše.

Kao i u svemu ostalome, isplati se biti dobar prodavač. Par savjeta:

  • Budite iskreni, ali igrajte pametno. Što bi Vi htjeli čuti od nekoga tko dolazi pogledati Vaš stan? Nemojte postupati kao očajnik, rečenice poput: “Već me je 100 ljudi odbilo molim Vas da ja dobijem stan” definitivno neće pomoći. Novac ne spominjite, ili se slažete sa najmom ili ne, mogućnost cjenkanja je jako mala. Nemojte se čuditi kada vam bude rečeno da morate 3 “hladna” najma unaprijed platiti za kauciju.
  • Budite autentični. Najgore je shvatiti da osoba glumi ili nešto prikriva. Svi smo mi ljudi, tražimo stan zato sto imamo potrebu za vlastitim smještajem. Nema ništa loše u pričanju vlastite priče, vlastitih anegdota i malo “small talka” sa vlasnikom. Važno je svoju priču ispričati autentično, nastojati se emotivno povezati sa sugovornikom i ostaviti pozitivan i iskren dojam.
  • Budite spremni ne dobiti stan. Ovaj stan želim, ali nije zadnji na svijetu. Ako se od početka tako postavimo, biti ćete opušteniji i sve će ići lakše.
  • Na svaki zahtjev (npr. da ispunite Selbstauskunft) reagirajte brzo i točno. Ovdje više o Selbstauskunft-u.
  • Dajte razlog zašto ste baš vi najbolji izbor i recite to. Na primjer, ja sam svome najmodavcu rekao “Stan je prekrasan. Ako želite naći nekoga tko će Vam stan čuvati i ostaviti u još boljem stanu nego sto je sada, ja sam pravi čovjek.” To mu je se jako svidjelo.

Nakon razgledavanja ili par dana poslije vlasnik ce traziti “Selbstauskunft”. To je neslužbeni dokument kojim dajete svoje osobne podatke, informacije o prihodima itd. Reagirajte brzo i nemojte davati lažne informacije, jer je moguće da vlasnik traži dokaz o tome što ste upisali. Tu treba opet biti pametan i razmisliti koje informacije dajemo.

Buduci da je potraga stana mukotrpna, mnogi se vode idejom da sto više podataka pošalju, to je šansa da dobiju stan veća. Postoje slučajevi gdje ljudi i prije nego sto su razgledali stan šalju izvode iz banke, ugovore o radu i mnoge druge privatne podatke koji u krajnjem slučaju ne donose ništa. To je jako opasna igra, nikad ne znamo šta netko može napraviti sa našim podacima, a u drugu ruku ostavlja dojam očaja i “moranja”, što je uvijek negativno. Dajte samo tražene informacije, brzo i točno. Ništa više.

Vlastiti stan u Njemakoj - Kako pronaci stan u Njemackoj

Nakon toga, vjerojatno ćete čekati par dana da vlasnik donese odluku. Ili ćete dobiti odbijenicu, ili poziv na drugi razgovor.

Sve nakon ovoga je otvoren teren, neki ce tražiti da pošaljete izvode plaće ili potvrdu od SCHUFE, međutim, ako odmah niste dobili odbijenicu šanse su mnogo mnogo veće. Samo pametno i prije ili poslije ćete ostvariti cilj i pronaći vlastiti dom.

Kada se to dogodi, čestitam!

Ovdje sam pokušao u relativno kratkom tekstu opisati postupak potrage za stanom u Njemačkoj. Ako malo pretražite blog, u daljnjim tekstovima opisao sam teme koje se nadovezuju, npr. Selbstauskunft, ugovor o najmu, postupak prijave na stan, kupnju vlastite nekretnine i sl.

Puno sreće!

Ovdje pročitajte koliko će koštati nekretnine u Njemačkoj za 10 godina

Ovdje pročitajte što je to Selbstauskunft

Ovdje pročitajte kako se prijaviti na stan (kako prijaviti adresu) u Njemačkoj

Ako Vam se ovaj članak sviđa kliknite ovdje i pretplatite se da bi dobivali svaki novi članak direktno na E-Mail. Ako Vam se ne da, barem podijelite dalje.

Podijelite ovo
Share on Facebook
Facebook
0Pin on Pinterest
Pinterest
0Tweet about this on Twitter
Twitter

9 odgovora na “Kako pronaći stan u Njemačkoj u 2021.?”

  1. Sve je super uredjeno , razumijem zašto sve to traze od najmoprimca. Ali gdje naci smjestaj do tog trenutka dok pocnes raditi i dok prodju minimalno ta tri mjeseca da dobijes liste od place? Ja bih trebala s muzem i djetetom doseliti, on bi odmah dobio posao, a ja bi mogla pocet traziti posao tek kad bi uspjela dijete upisati u vrtic. Zanima me dali je to izvedivo uopce?

    1. Bog Mihaela,

      e to je situacija u kojoj najčešće uskače rodbina i prijatelji kod kojih ljudi žive dok se ne snađu. Ili ako imate sreće šef na poslu može pomoći i pronaći neko rješenje. Sretno!

    2. Draga Mihaela! Ovaj blog je nama blagoslov koji smo krenuli putem Njemačke. Hvala autoru! Moj suprug je krenuo u Njemačku preko agencije koja mu daje osim ugovora o radu i posao i stanovanje – koje se naplaćuje iz plaće 400 eura. Nakon 6 mj. prelazi se iz agencije direktno u dobru firmu pa tako nije problem niti stan. Po ovom blogu sam vidjela da je muž imao više sreće nego pameti. Došao je u Hessen – Kassel, plaća dobra – stanova ima i to sa režijama 800 eura je puno. Ovdje ima čak i osnovnih škola koje se mogu pohađati na hrvatskom…. dal ćete vidjeti link neznam, ali neznam dal ćete vidjeti. Nema opće potrebe biti u Minhenu https://www.immowelt.de/liste/kassel/wohnungen/mieten?sort=relevanz&cp=4

  2. Odlicno napisano i korisno. Po meni, opet najvaznije sa koliko se novca dolazi i na koliku platu, smatram da ako dolazis u Minhen najrealnije je postaviti sebi pitanje- hocu li moci zivjeti od svoje plate sam ili sa zenom ili zenom i djetetom?
    Ljudi su nerealni…
    Ono sto mene zanima gdje su ti 2sobni stanovi po 1000-1200eur 😀 Sve sto uspijem naci je 1500eur, sto je ipak previse za 40ak m2…ili garsonjere od 35m2 su 1100eur itd…van pameti!

    Takodjer, ko ispunjava uslov 1/3 neto plate, moze konkurisati kod firmi/agencija/banaka za njihove stanove po realnijim cijenama!
    To su pristupacniji stanovi ali uslova milion, izmedju ostalog dobra neto primanja i 6 platnih lista, a dotad zivi na Hauptbahnhofu 😀
    I da, nema svako porodicu i prijatelje koji te mogu primiti na nekoliko mjeseci, a i prijaviti..

  3. Kod slanja prve poruke, jel bolje poslati poruku da sam zainteresiran i čekati odgovor ili odmah napisati opširno o sebi?

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Obavezna polja su označena sa *